全台房市買氣強強滾，
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，今年前4月貸款買房人數創5年新高，
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，但房價仍居高不下。 圖／聯合報系資料照片 分享 facebook 最近是無殼蝸牛運動卅周年紀念，
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，巢運團體提出房價所得比攀升致使青年購屋、租屋黑市問題更難解決，
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，政府卻少有作為；內政部列出近年政績，
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，包括推動社會住宅、住宅補貼、都市更新、危老重建，
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，以及實價登錄、土地稅制等回應。雙方似乎對住房問題與解決方式的認知仍有落差，
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，為何大多數人民對政府在房市各種努力的成果並無感覺？尤其世代居住不正義、嚴重的貧富差距、不敢結婚生子，以及過度投資房地產造成總體經濟停滯等連鎖問題均沒有面對解決。到底無殼蝸牛運動經驗，對政府及社會有何反思與變革？應如何面對並解決住房問題，才能讓人民有感呢？ 為何長期以來，空屋居高不下，而房價仍持續上漲？另外，高房價所得比，人民應該缺乏購屋需求？理論上，高空屋與高房價所得比，會產生「供過於求」現象，若是正常市場機制，房價應該下跌才是！然而事與願違，背後顯示房屋「市場失靈」現象。當發生市場失靈時，政府即應介入糾正。然而如果市場失靈持續存在，這凸顯了「政府失靈」現象同時發生！台灣房屋市場，不論供需，大部分都是由民間市場產生並發揮力量，政府擁有的資源與能量相當有限，所謂「大市場、小政府」情境。這和新加坡、歐洲的房屋市場供需，政府擁有相當資源及能量，相對能影響民間市場供需，所謂「大政府、小市場」情境大不相同。因此，當政府與市場雙雙失靈時，我們應要求政府優先糾正市場失靈，將改善大市場列為首要工作，即所謂「健全市場機制」，這和一般人簡化為「打房」，不應相提並論！如此才能對症下藥，讓人民真正有感。健全市場機制分成二部分：一是資訊完整透明，供需雙方可透過市場訊息，調整彼此行為。當供過於求，房價或租金就會下跌，當供不應求，房價或租金就會上漲。目前實價登錄缺失，造成預售屋市場不用即時登錄，造成房價及銷售率多要二至三年後才知道，即便成屋市場也因模糊區位、登錄資訊混亂不實，致使房價及銷售狀況多不透明。因此房屋買賣市場容易產生欺騙不實行為，實價登錄2.0的修法，顯然是健全買賣市場關鍵。另外，因為租屋市場房東多沒有報稅，更沒有公證登錄，加上非法隔間、頂加等違章租屋，不但租屋安全與品質堪憂，更產生嚴重的「租屋黑市」現象。政府首要應是整頓租屋黑市，不應容許職業大戶租屋房東明顯逃漏稅，以及任意加蓋隔間不合理不安全的租屋空間。一定要讓租屋市場浮上台面，政府才能積極有效管理，避免弱勢租屋族群被剝削。健全市場機制另一關鍵，就是要建立房屋是以居住目的為主、投資目的為輔的住宅「去商品化」政策。因此嚴謹界定房屋自住與非自住範圍，然後透過稅制及金融兩方面制度，讓房屋的交易與持有充分反映「保障自住」同時「抑制非自住」的市場機制。期待政府及社會各界體認當前住房問題關鍵乃在「市場失靈」，考量政府本身的有限能量，「以小搏大」，才能真正讓人民對政府的作為有感！，